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2008年07月29日 工場財団1

麻績(おみ)村の筑北パーキングから見る北アルプス。思わず車を止めざるをえないほどの雰囲気でしょう。

20080729-1.jpg

 ブログを長らく休んでましたがそろそろ再開しようかと。
 休んでいた間に励ましの手紙、メール等たくさんいただきありがとうございました。休む前にはライトヘビー級(79.3kg)で戦えた体が、今ではスーパーウエルター級(69.8kg)まで落ちました。約10kgの減量、ちょうど結婚前(約20年前)に戻ったことになります。
 最近になってやっと精神的な落ち着きを取り戻しつつ。元気はないですが、いつまでも落ち込んでいてもしょうがないのでブログ更新の回数を減らしながらも細々と続ける予定です。ただ、もともと気まぐれな性格ですのでどうなるかわかりませんが・・・。
 休みの間、いい機会と思い自分のホームページがどういうキーワードで検索(2005/11〜2008/7)されているのか調べてみました。アクセス数が極めて少ないですが、参考になる方が少しでもいればと。
 そのベストテンは以下のとおりです。
1 工場財団・工場抵当法 609
2 堤塘・堤塘敷 432
3 用悪水路・悪水 198
4 50戸連たん 191
5 がけ地条例 164
6 境内地・墳墓地・墓地 107
7 トンネル 区分地上権 81
8 不動産鑑定 意見書 69
9 角地加算 51
10 脱落地 45

 工場財団、堤塘、用悪水路など特殊な専門用語が多いですね。正直言って堤塘、用悪水路のキーワードが多いのには驚きました。今でも使われている昔の用語の意味がわからないからでしょうか。
 そういう訳でブログではキーワード特集をしばらく続けてみます。
先日、法務局に行ったら工場財団登記のことについて職員にいろいろ聞いている人がいました。一般の方には全くなじみのない工場財団ですから当たり前で、今日のブログ(極めて専門的)は興味のない方は読まない方が健康にいいかもしれません。
 工場財団登記がされますと、組成物件たる土地に下記のような登記(甲区)がされます。
 何番:本物件は新たに工場財団に属すべきものとしてその財団につき所有権保存の登記の申請があった 何年何月何日受付第何号
 何番:本物件は工場財団に属した 何年何月何日登記

 この記載があると土地とは別個に工場財団登記があるので注意が必要です。財団登記にも表題部、甲区、乙区欄がありますが、表題部には「工場の名称及び位置」「主たる営業所」「営業の種類」と記載される点が通常の土地・建物登記と異なります。
 甲区には保存登記、乙区は抵当権登記がされ、最後に工場財団目録が備え付けられます。工場内の機械や工作物類にも担保権設定登記ができることが、財団登記の最大の魅力でしょうか。ただ、必ずしも財団目録に機械器具、工作物があるとは限らず、土地建物だけの工場財団があったりします。
 最近、動産登記制度が整備(H17)され、これが普及すると機械類に対する考え方は変わるのかもしれません。
動産譲渡登記制度
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji97.html
 財団登記がされますと組成物件たる土地乙区欄の担保権が全て抹消され、その代わり財団登記の乙区欄に担保権(抵当権)登記がされます。今のところ確か財団登記はコンピュータ化されていませんので法務局に行って財団登記証明書の交付請求をしなければなりません。めんどくさいですけど昔は当たり前でした。
 実務上注意しなければならないのが、工場の敷地全てが工場財団の組成物件になっているとは限らない点でしょうか。
 工場抵当法第13条は、財団組成物件について下記のように規定。
第13条 他人ノ権利ノ目的タルモノ又ハ差押、仮差押若ハ仮処分ノ目的タルモノハ工場財団ニ属セシムルコトヲ得ス 
 ここでいう「他人の権利の目的たるものえず」というのは、工場敷地内の土地に抵当権、地上権、賃借権の権利が設定されていますとその土地を工場財団の組成物件にはできないことを意味しています。ですから土地に抵当権がついているといったん抹消しない限り財団の組成物件にはなり得ないことに。
 作業用に高圧線を引き込んでいる工場ですと高圧線下地に地役権が設定されていることが多いでしょう。同法第13条によればこの土地は財団の組成物件にならず、財団とは分離されてしまいます。
 実務上、対象地内にある土地や隣接地を工場用に一体利用しているので融資や担保権設定にあたって分離された土地を見逃してしまうことがあります。担当者にしてみれば工場財団は土地建物から機械まで全て網羅しているような錯覚に陥ってしまうからでしょうか。私も最初はそう思ってました。
 不動産鑑定士はいろいろな登記、法律等にかかわり合いがあるものです。
参考文献:香川保一編「不動産登記実務総覧」(社)金融財政事情研究会発行

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