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2008年08月31日 区分地上権2

長野市鬼無里から見る風景。雲のかかる戸隠連邦もいい感じ。

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 検索キーワード7位がトンネル・区分地上権。古いブログ(2006/2/1トンネルと区分地上権)だけでなく、2007/5/7建物内高速道路や2007/5/8ジャンクションのブログでも閲覧された方が多かった影響でしょうか。区分地上権は登記の専門的な知識も要求されますし、わかりづらい分野かもしれません。
 ちなみに最近大都会では空中権の評価があるようですから難しい時代に。
 ところで、新幹線や鉄道が地上を走る場合と地下を走る場合とでは地上権の設定が異なります。
 そこで今日のブログは鉄道が地上を通る場合を例にとり、ちょっと話題に。
 土地に高架上の区分地上権登記がされると下記のように記載されます。
〇地上権設定
平成何年何月何日設定
・目的:鉄道構築物設置のため
・範囲:東京湾平均海面の上332.00メートルから354.00mの間
・存続期間:設定契約の日から鉄道構築物存続期間中
・地代:無償
・特約:一、東京湾平均海面の上332.00メートルから327.00メートルの間は通行及び駐車の用のみに使用することとし建物等の設置をしないこと。
二、東京湾平均海面の上354メートル以上に工作物を設置するときは、何々と協議すること。
三、上記一、二の箇所では、鉄道構築物の維持、保全、及び列車の運行に支障又は危険を及ぼす恐れのあるものを持ち込み又は取り扱ってはならない。
・地上権者
 住所、氏名

 上記では地上権の範囲を332m〜354mと定め、そのうち332mから327mまで高架下5mの利用制限を定め、332mから354mまでの22m区間を鉄道として利用し、354m以上は協議で工作物の設置を決めることがわかります。もちろん何メートルの表示は架空の話ですからご注意を。確かに都会の高架下は駐車場となっていたり、飲食店舗になっている例があります。そういえば、昔、東京六本木の高架下駐車場が1台月5万円と聞いて感動したことがありました。
 空中の区分地上権は、どの階以上が阻害されているのかによって評価額が変わってくることがあります。たとえば都会の市街地で木造2階建住宅の上を鉄道が通る場合、4階以上を建築できないとするのか、5階以上とするかによって。これは2階建住宅を建て替えする場合、マンションのような高度利用が不可能となるための対価(利用の阻害率)と言ってもいいかと思います。一般の方ですとちょっと難しいですが。
 要は利用・建築制限、協議事項などを決めれば地上権の範囲を空間的、階層的に設定できる感じでしょう。空間の適正配分みたいですね。
参考文献:梨本幸男著「鑑定と補償」株式会社清文社、香川保一編著「全訂不動産登記書式精義 上」テイハン

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