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2008年09月08日 意見書

 眼下に見る山ノ内町(H20/8/19撮影)のようす。ちょっと暗いですが、雲の感じが気に入りました。

20080908-1.jpg

 検索キーワード第9位が「意見書」。このようなキーワードで検索される方が多いのには驚きました。意見書は意外と知られていないからかもしれません。
 私は年に何回か意見書を提出しますが、価格・変動率・減価率の根拠等内容は多岐にわたります。
 多いのが公共機関へ出す時点修正率の意見書でしょうか。つまり前に提出した不動産鑑定評価書の評価時点(価格時点)から通常1年以上経過している場合に、前に出した評価額がどうなっているかについて。実際数%下落していたり、変動率0%だったりといろいろ。ただ、大型店の閉鎖、バイパスの開通のような地域が大きく変動していますとそれをどう変動率に織り込むのか難しい面はありますが・・・。
 提出する先々は、またいろいろ。参与員として家庭裁判所に出したりするほか、訴訟・和解事件に対する意見として弁護士に、資産価値や売買に対する意見を個人や法人に。鑑定委員をされている方は借地非訟事件(借地借家法第17条に規定する借地条件変更事件)で地方裁判所に出したりすることもあると思います。もっとも長野県のような地方ですと借地非訟事件そのものがほとんどありませんけど。
 意見書ですと不動産鑑定評価書と違い形式は簡易なものになりますし、報酬もそれに応じて極めて安くなります。また、地域分析や取引事例に基づく比準価格は出しませんので説得力に乏しい面があります。あくまで不動産鑑定士の意見ですから。
 そこで具体例を表示してみましょう。
(例1)
<相続税路線価が100,000円/屬班充┐気譴討い襪箸海蹐魄娶書で50,000円/屬伴臘イ靴燭ぁ>
 実証的な資料や比準価格がない状態では逆に意見書の中身が問題となってしまいますし、実証的でない価格を意見書で出してもあまり意味がないかもしれません。もちろん個別的要因が大きい場合(たとえば無道路地)には別として。
(例2)
<訴訟で相手方の鑑定書にある土地の形状(個別的要因)が劣ることによる減価率5%が不服で20%が妥当と思う場合、又は行政的条件−5%が不服で−30%が妥当と思う場合>
 形状による減価率ですと未利用地や利用阻害の程度の把握が人によって差がでることは十分考えられます。行政的条件では相手方が風致地区による規制や土砂災害防止法のよる規制を見逃していたような場合は、意見書や不動産鑑定評価書で主張すべきと思います。費用対効果や意見書で書けるかどうかは別として。
(例3)
<訴訟相手の鑑定評価書に誤りがある場合>
 下記手法で試算した賃料を加重平均して鑑定評価額を決定していた評価書(%は実際と異なります。)がありました。
 差額配分法30%、スライド法30%、利回り法30%、賃貸事例比較法10%
 東京で修行時代、上記事件で相手方の不動産鑑定評価書に間違いがあったため意見書を書いたことがありました。計算違いではなく、差額配分法の考え方に間違いがあったので。
 間違いを直すと必然的に差額配分法に基づく賃料が上昇するので結果的に鑑定評価額が少し上昇するはずと思ってましたら、担当鑑定士は加重平均割合を変更し、鑑定評価額を逆に下げてしまいました。下記のように
 差額配分法20%、スライド法40%、利回り法30%、賃貸事例比較法10%
 これにはがくぜんとしたことを今でも思い出します。意見書を出してもよかったり、悪かったりと。意見書はそれなりの使い方が大事かもしれません。
 人生と一緒でいろいろありますね。

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