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2008年11月26日 転貸

久しぶりのブログになります。少し元気がでてきましたのでまた再開しようかと。次回から歴史シリーズに模様替え。

20081126-1.jpg

 中条村(ブログ2006年8月7日萩野城参照)から。ここは山城、戦国時代前とはいえ、たいへんなところに造ったものです。ここについてからこの看板見てちょっとびっくり。

賃借権に対し賃借権を設定できます。これを転貸といい下記のように登記されます。
何番賃借権転貸
平成何年何月何日受付何号
原因 平成何年何月何日転貸
借賃 壱月何円
支払期 毎月末日
存続期間 平成何年何月何日から何年
特約 譲渡転貸ができる
転借権者 何某

 上記特約がなければ通常、譲渡転貸はできないことになります。
 昔、高校同級生から相談がありました。何でも親が所有する土地(農地)に”携帯電話の中継基地を造りたい”とか。契約内容を聴くと業者は地上権設定を強く望んでいるとのこと。
 同級生は地上権者が次々転々としてしまうのを嫌い、最終的に地上権ではなく賃借権設定にしてもらったそうです。ただ、上記の特約は携帯電話の性質上(先行会社に相乗り)、どうしても付けざるを得なかったようでした。
 考えてみれば、地上権でも賃借権でも地代は一緒ですから選ぶとしたら所有者としては賃借権の方でしょう。しかし、特約を付けると流通性が確保されますから結果として地上権と似たものになってしまいます。特約がなければ土地所有者は賃借権の譲渡・転貸を拒否すればいいだけの話ですから特約の持つ意味は大きいかもしれません。
 ただ、賃借の目的が建物所有となると話は別で堅固(例:鉄筋コンクリート造)か非堅固(例:木造)かによって賃借権価格、存続期間、賃料、流通性等が大きく変わってきます。賃借物の目的、性質等によって違うのですから賃借権といっても複雑怪奇?
 何でも貸したり借りたりするときはいいのですが、賃借人や賃貸人の倒産、破産等があると賃料不払い、保証金の返還、中継基地の撤去等いろいろな問題が生じます。
 ちなみに当事務所脇にあったPHS中継柱(ブログ2007年4月13日PHS電柱の利回り参照)を業者が今年夏頃撤去していきました。わずかの期間(約6年間)でしたが、賃貸人の立場を味わえました。今はほんの小さな花畑になっています。
 全く使えない土地にありましたから利回りはよかったですが、もし業者が倒産・破産していたら今頃味わうどころか困っていたかもしれません。
参考文献:香川保一編著「全訂不動産登記書式精義 中」テイハン

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