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2010年11月22日 不動産の表示7

11/19は小川村の山間部を回りました。雲一つない快晴でしたから、写真を写しまくってました。この写真は道平(どうだいら)から。

20101122-1.jpg

前回のつづき
今回は建物の種類について
1階店舗、2階居宅として利用されている建物の種類は?

 1階店舗(100)、2階居宅(50)として利用されている場合の建物種類(不動産登記法)の記載は、不動産登記規則第113条2項から「店舗・居宅」となります。これが1階居宅、2階店舗でしたら通常「居宅・店舗」に。
 順番はどうでもいいように思えますが、昔、土地家屋調査士の方から”金融機関(旧住宅金融公庫)の融資に支障があった”と聞きました。おそらくどちらが先になるかで融資額や融資基準に影響を及ぼしたのでしょう。
 それに住宅ローン控除にも影響がありますから、どちらが先に表示してあるかは重要な意味を持ちます。
住宅借入金等特別控除の適用要件(国税庁)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

 実務上、難しいのは「居宅・車庫」の場合。地方の住宅には、車庫の併設されていることが多いからです。
 文献では「1棟の建物の中に、居宅部分のほかに車庫、倉庫又は物置等がある場合において、車庫等の床面積が居宅部分の床面積に比べて極めて少ないときは、建物の種類を「居宅」とのみ表示しても差し支えないものと考える。」(登記研究351号95項・登記研究409号85項)
 車庫面積が居宅面積に比べて”極めて少ないとき”の面積基準は特にないようです。そうすると1台(例:2.3m×5m=11.5)はいいけど2台目(23)からはだめと言われたら困ってしまいます。特に群馬県や長野県のように自動車保有台数の多い県では、”駐車場は2台分欲しい”という人が多いでしょうから。
都道府県別保有自動車数(1千人あたり・となりの芝生)
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/traffic_p/10040006

 それに「居宅・車庫」の場合、車庫を鉄筋コンクリート造にすると固定資産評価額や登録免許税が高くなります。
全国の新築建物等価格認定基準表(さがみ法務事務所)
http://ace.wisnet.ne.jp/wada/wadai/zei/ninteikakaku.htm

 では、1・2階店舗、3階〜5階居宅の場合はどうでしょうか。
上記文献は
「建物全体について床面積の占める割合又は利用価値の高い順に表示するのが相当であると考える。」としています。
 ということは「店舗・居宅」「居宅・店舗」のどちらもありうるかもしれません。建物の種類も難しいものです。
<引用文献>
中村隆・中込敏久監修・荒堀稔穂編集代表「Q&A表示に関する登記の実務」228p,229p,日本加除出版(株)
<参考サイト>
長野市建築物における駐車施設の附置等に関する条例(2.3m×5m根拠)
http://www.city.nagano.nagano.jp/reiki/mokuji_bunya.html
<法令関係>
不動産登記規則
第百十三条  建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。
2  建物の主たる用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の種類を定めるものとする。
不動産登記事務取扱手続準則
第80条 規則第113条第1項に規定する建物の種類の区分に該当しない建物の種類は,その用途により,次のように区分して定めるものとし,なお,これにより難い場合には,建物の用途により適当に定めるものとする。
校舎,講堂,研究所,病院,診療所,集会所,公会堂,停車場,劇場,映画館,遊技場,競技場,野球場,競馬場,公衆浴場,火葬場,守衛所,茶室,温室,蚕室,物置,便所,鶏舎,酪農舎,給油所
2 建物の主たる用途が2以上の場合には,その種類を例えば「居宅・店舗」と表示するものとする。

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